買房，怎樣選擇戶型、樓層；躲避風險；花低的錢買到保值的房子？系列問題成了很多人十分糾結(jié)的一道關卡。

問題①：房產(chǎn)投資報答率怎樣算？

答復： 產(chǎn)的投資報答率是用來權(quán)衡一處房產(chǎn)能否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)。普通而言有三種計算方式：

1、房產(chǎn)收益形式計算公式：　投資報答率＝（每月租金收益－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）

投資房產(chǎn)的收益是這樣完成的，經(jīng)過貸款購置商業(yè)地產(chǎn)，然后出租以獲取租金，然后以月租金歸還銀行貸款的“月供”，超出歸還銀行貸款月供還款額的局部，才是投資客的投資報答。

2、房產(chǎn)投資報答率剖析計算公式：　投資報答率＝（稅后月租金－物業(yè)管理費）×12／購置房屋單價

此辦法思索了租金與房價兩者的相對關系，只需結(jié)果大于8％都是不錯的投資。但它只是簡單粗略的計算，沒有思索資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供詳細的投資剖析。

3、房產(chǎn)投資回收時間剖析計算公式：　投資回收年數(shù)＝（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款）／（稅后月租金－按揭月供款）×12

這種辦法可簡單預算資金回收期的長短，普通以為結(jié)果在12－15年之內(nèi)都是合理的投資。該辦法比租金報答法更深化一步，適用范圍也更廣，但有其片面性。

權(quán)衡房產(chǎn)投資報答價值的辦法有多種，為便當了解，這里暫引見兩種不思索貨幣時間價值的報答率計算辦法，一種是租金報答率，另一種是投資報答率辦法，這兩種辦法也是業(yè)內(nèi)人士常用的兩種計算房產(chǎn)投資價值的辦法，前者較適用于一次性付款購房者，后者更適用于按揭貸款購房者。

問題②：零首付購房操作流程

答復：零首付購房流程其實和正常按揭貸款一樣如下：

1）、實地看房

信貸員、居間機構(gòu)、評價員、買賣雙方到申請按揭貸款的房屋現(xiàn)場對房屋現(xiàn)場勘察；

2）、產(chǎn)權(quán)考證

產(chǎn)權(quán)人及共有權(quán)人（賣方）帶著身份證原件及房產(chǎn)證原件，到房管局交驗身份證原件及房本原件，停止考證，并辦理相3）、簽署合同：

四川房產(chǎn)投資公司

銀行認真核對校驗客戶的材料原件，鑒別一切簽字人員的真實性，監(jiān)視客戶簽字，收取房產(chǎn)證原件及訂金（詳細數(shù)額由買賣雙方肯定），復印材料，提示雙方在該行辦理帳戶；

4）、填寫合同

銀行整理材料依據(jù)客戶提供的相關材料，填寫合同；

5）、繳費義務

銀行收取費用預審經(jīng)過后，通知客戶交費；

6）、產(chǎn)權(quán)過戶

買賣雙方在房管局的協(xié)助下辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；貸款人準備相關資料到銀行辦理抵押手續(xù)銀行放款。