“過年的時候每天都有人看房，這期間來買房的客戶都很果斷，基本看完就簽合同。”有西城【點擊查看西城二手房】區月壇區域的中介向《證券日報》記者表示，主要現在沒啥房子，出一套搶一套。2月18日新出了個1000萬左右的三居室，馬上報備了20幾個客戶。

 

一位海淀【點擊查看海淀二手房】區萬柳區域的中介也向《證券日報》記者表示，春節期間成交量不高，主要是客戶太多，但房子太少。很多客戶基本不怎么看房，有房子就直接簽。

 

上述中介均認為，主要是疫情壓制了一部分需求，還有2022年-2024年是入學大年，西城區去年出臺多校劃片政策后，家長擔心名額緊張提前買房落戶導致房源緊張。

 

中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，北京部分區域學區房價格上漲，有全國共性的原因，一是疫情導致的學區回購潮，二是信貸寬松，經營貸導致杠桿比較高。

 

除了部分區域的學區房，春節期間，新房和二手房整體看房率都高于往年。

 

張大偉還表示，北京全市超過60個項目春節不打烊，二手房門店也大部分正常看房，因為不出京，很多購房者也利用春節假期看房，大部分售樓處接待客戶數量都和平時周末接近，這也是歷史上第一次出現了春節長假購房者井噴的現象。

 

購房需求加速釋放

 

相比往年，2021年春節期間二手房市場熱度高于往年。貝殼研究院數據顯示，與往年重點城市春節假期二手房實際成交幾乎為零不同，今年春節期間（2.11-2.17）重點18城成交普遍好于去年同期，18城中有一半的城市鏈家成交量在5套及以上。

 

貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示，今年春節期間市場熱度高于往年主要原因有二，一是防疫“就地過年”號召以及疫情形勢明顯好于去年情形下，重點城市有一部分購房需求釋放，鏈家APP線上房源瀏覽量同比增加約1.5倍；二是市場預期處近三年高位，今年春節期間貝殼重點城市二手房市場景氣指數約41，2019年及2020年同期分別為35和29。

 

中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，春節期間因為各地網簽系統暫停，所以數據缺失，但2021年是最近多年歷史上第一個就地過春節年份，人口流動減少，一二線城市樓市相比往年的春節假期0成交量，2021年的春節，大部分項目都開門迎客，所以成交量刷新了春節期間的歷史記錄。

 

他還提到，從成交情況看，初三后，不完全統計全市每天都有超過100套二手房成交，相比往年的冰點，也體現了市場的活躍。

 

部分區域學區房熱度不減

 

“就地過年”號召下二手房購房需求不斷釋放，相比之下，在北京等一線城市，學區房的熱度頗高。

 

盡管王女士的孩子2024年才上小學，還有三年的時間，但周圍的媽媽們都開始看學區房，她有點兒沉不住氣了。王女士很早關注過位于海淀區萬柳中路的蜂鳥家園，這兒的房子多是四五十平的一居室，俗稱“占坑房”，買它就是為了能上海淀超級牛小—中關村三小。在2020年上半年，有一套房子報價750萬，她直呼“太貴了”，但現在再看已經900多萬了。

 

“這價格已經遠遠超過預算，沒辦法上車了，只能換別的學區。”王女士頗為無奈地表示，大家都是買漲不買跌的心理，每次有房子掛出來中介都趕緊通知我，他建議直接簽約，不要猶豫，因為每套房后邊都排著不少人。

 

除了海淀這一學區的學區房被熱捧，中關村區域、西城德勝片區也非常熱門。

 

“下午三四點剛出的房子，我們想著第二天再去看房，結果夜里2點簽了合同，賣出去了。”一直關注德勝片區的杜女士告訴《證券日報》記者，這段時間在密集看房，但根本搶不到房子。

 

而已經賣了郊區房子的申先生，好不容易搶上一套房，已經坐在桌子上簽合同，他長舒一口氣，本以為已經板上釘釘了，誰想到業主臨時漲價20萬元，簽還是不簽？

 

對此，張大偉表示，北京這一波部分區域學區房價格上漲是市場反彈，特別是海淀的萬柳、中關村區域上漲明顯。

 

這種魔幻的場面似曾相識。去年三四季度，上海、深圳的學區房一路高漲，頗為瘋狂。

 

“去年市場比較熱的是上海、深圳和廣州，北京慢個半拍。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，預計今年北京市場比較熱，因為大城市背后的邏輯是相似的，都有一些潛在需求，只是釋放時間的節點問題，一線城市市場容易升溫，學區房更加熱門，尤其現在學區政策的調整有很多不確定，反而會促使很多人加快簽約。這跟信貸政策也掛鉤，在信貸政策收緊的情況下，客觀上來講，有些人會加快去購房，好的學區房就更加要爭取。

 

經營貸成房價上漲最大誘因

 

實際上，這段時間，北京樓市的降溫措施還在繼續。

 

近日，北京市多部門通過政策引導、大數據篩查、專項檢查等方式，防范經營性貸款等違規流資金入房地產市場。

 

2月18日，北京房地產業協會官方公益平臺“京房字”披露了部分核查重點實操細節。其中，全款買房期間購房人及其直系親屬申請經營貸和經營貸資金的流向是核查的重點之一。

 

經檢查組核查發現，西城區某購房人于2020年新注冊了一家小微企業，之后購房人網簽了西城區重點學區的一套二手房，在隨后的幾個月里，該購房人先后從兩家銀行申請了數百萬元的經營貸。

 

對此，張大偉表示，在去年四季度之前，北京樓市調控有效果，房價一直是下跌的。只是這兩三個月，海淀、西城的學區房漲了一波，但跟其它一線城市比如深圳相比，還是要低很多，也凸顯出了其性價比。北京學區房是剛需，因為它的確有需求量，但只是少數區域過熱，它很大程度上和經營貸進入樓市有關系，這個量在全國來看是比較低的，所以北京樓市不可能過熱。

 

他還提到，北京學區房熱度只集中在西城和海淀少數區域，這是剛需帶來的短期井噴，不具備長期和持續性，是非均衡的，是點狀分布，五環外順義【點擊查看順義二手房】、房山【點擊查看房山二手房】等區域甚至可以說很冷，價格戰打得還如火如荼。

 

“從目前的情況來看，順義城區年前年后的房價沒有太大變化。”上述位于北京市順義區的房產中介向記者介紹，其所在門店春節期間選擇了“閉門”，春節期間店員們都休息了，大年初七（2月18日）才正式上班。